Réglement
Le référentiel du lotissement est composé de deux documents, à savoir :
- le réglement,
- le cahier des charges.
Ci-après est présenté le réglement du lotissement. Les liens internes dans cette page concernent les articles du code de l'urbanisme en vigueur (Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 ) appelés par le réglement.
LE REGLEMENT est un document non pérenne (durée de vie dix ans):
- il peut être prorogé :
par les co-lotis à la majorité prescrite par la loi. "Art. L 442-9 du code de l'urbanisme Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4. "
- il peut être modifié :
(art. L442-10. Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable. Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible..
(art. L442-11. Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu.
Le CAHIER DES CHARGES d'un lotissement :
C'est la charte des colotis.
C'est un contrat de droit privé qui, lie tous les colotis.
Ce document s'impose donc au propriétaire qui construit, mais également aux futurs acquéreurs, même s'il ne figure pas dans l'acte de vente.
Son rôle est de fixer les règles de la vie collective : obligation d'entretien des parties extérieures des bâtiments, écoulement des eaux, plantations, hauteurs à respecter, usage des parties communes, possibilité ou interdiction d'exercer une activité commerciale ou professionnelle. Il formalise les servitudes qui lient les différents lots
mais ...
il peut même comporter des règles de construction relevant, en principe, du règlement de lotissement. C'est à partir de l'utilisation des termes cahier des charges et réglement de lotissement qu'est née la confusion. Le cahier des charge à une Validité illimitée.
Contrairement au règlement du lotissement, le cahier des charges n'a pas de durée de validité limitée dans le temps. Il s'impose à tous, anciens comme nouveaux propriétaires.
La loi - SRU du 13 décembre 2000 - à conduit à préciser que le fait de reproduire dans le cahier des charges tout ou partie d'un document d'urbanisme ou du règlement de lotissement ne confère pas à ces éléments le caractère contractuel (c. urb. art. 111-5).
Les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges deviennent caduques en même temps que le règlement de lotissement.
Passer outre les prescriptions du cahier des charges est très risqué car tout coloti peut demander la démolition de la construction contrevenante ou une remise en conformité pendant 30 ans !
| REGLEMENT |
| TITRE I. DISPOSITIONS GENERALES. ARTICLE 1 : Champ d'application. Le présent règlement s'applique au territoire couvert par le plan d'aménagement établi pour la zone d'aménagement concerté du Parc du Château à Chalifert. Sont et demeurent applicables au territoire communal notamment les articles L 111-9, L 111-10, L 421-4, R 111-21 du code de l'urbanisme.
La zone d'aménagement concerté comprend une seule zone urbaine dénommée ZAI. Les dispositions des articles 3 à 13 du règlement de la zone ZAI ne peuvent faire l'objet que d'adaptations mineures. Ces adaptations mineures sont prévues par les articles L 123-1 (dernier alinéa) et R 421-15 (3éme alinéa) du code de l'urbanisme; leur application est définie par les circulaires n°75-52 du 17 mars 1972 et 78-40 du 2 mars 1978. TITRE II. DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE LOCALISEE AU DOCUMENT GRAPHIQUE. CHAPITRE 1 : Dispositions applicables à la zone ZAI. CARACTERE DE LA ZONE; (surface 25 000m2 environ) SECTION I. NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL. Article ZAI.1 : Types d'occupations ou d'utilisation du sol admis. - les constructions à usage d'habitation, les lotissements, les équipements publics et les ervices compatibles avec le caractère de la zone dans la limite de la surface hors-oeuvre nette définie à l'article 14. - Les établissements industriels classés osumis à autorisation. SECTION II. CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL. Article ZAI.3 : Accès et voirie. L'accès à la zone est assuré par uen voie principale interne à la ZAC et qui se raccorde à la rue des Coulommières et à la rue Pasteur. Alimentation en eau potable : Sans objet. a/ Par rapport aux voies bordant la zone : Les constructions doivent s'implanter à une distance de 5 mètres minimum de l'alignement de la rue des Coulommières. a/ Par rapport aux limites de la zone : Il n'est pas fixé de distance minimale entre 2 constructions sur une même propriété. Toutefois leur implantation devra assurer aux baies une vue directe libre de 5 mètres minimum. L'emprise au sol mesurée globalement sur la zone ne devra pas dépasser 30%. La hauteur à l'égout du toit ne peut exécder 3,5 mètres, soit R + combles. Tout réhaussement artificiel de plus de 0,30 mètre du niveau naturel du sol est interdit, sauf en cas de remblai nécessité par une implantation dans un secteur à risque d'inondation. La hauteur des bâtiments annexes ne peut excéder 3 mètres à l'égout et 3,5 mètres au faîtage par rapport au niveau naturel du sol. L'autorisation de bâtir pourra être refusée si les constructions par leur situation, leur dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrage à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, uax paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les terrains non bâtis et les construction de toutes nature doivent être aménagés et entretenus de façon à ne porter atteinte ni à l'hygiène, ni à la bonne tenue de l'agglomération ou à l'harmonie des paysages. Les différets murs d'un bâtiment, qu'ils soient aveugles ou non, visibles ou non de la voie publique ainsi que les clôture, doivent présenter un aspect convenable et donner des garanties de bonne conservation. Le besoin de stationnement induit par les constructions de la zone doit être assuré dans le périmètres de celle-ci en dehors des voies publiques. Le document graphique indique les emprises de protection et de créations de boisements denses. SECTION III. POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL. Article ZAI.14 : Coefficient d'occupation du sol. La surface hors oeuvre nette maximale autorisée est de 8000 m2. Elle se décompose en une surface hors oeuvre nette de 6000 m2 pour les habitations et les activités artisanales et de 2000 m2 pour les équipements. Sans objet. |
Article L 111-9
L'autorité compétente peut surseoir à statuer dans les conditions définies à l'article L. 111-8 dès la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération, sur les demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains devant être compris dans cette opération.
Article L 111-10
Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics, le sursis à statuer peut être opposé, dans les conditions définies à l'article L. 111-8, dès lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux publics a été prise en considération par l'autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités.
L'autorité compétente peut surseoir à statuer, dans les mêmes conditions, sur les demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d'une opération d'aménagement qui a été prise en considération par le conseil municipal ou par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, ou dans le périmètre des opérations d'intérêt national, par le représentant de l'Etat dans le département. La délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou l'arrêté de l'autorité administrative qui prend en considération le projet d'aménagement délimite les terrains concernés.
Le sursis à statuer ne peut être prononcé que si l'acte décidant la prise en considération a été publié avant le dépôt de la demande d'autorisation.
La décision de prise en considération cesse de produire effet si, dans un délai de dix ans à compter de son entrée en vigueur, l'exécution des travaux publics ou la réalisation de l'opération d'aménagement n'a pas été engagée.
Article L 123-1 (dernier alinéa)
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Les plans locaux d'urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions.
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Article L 421-4
(Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 15 Journal Officiel du 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007)
Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis et font l'objet d'une déclaration préalable.
Les clôtures sont également soumises à déclaration préalable.
NOTA : L'article 41 de l'ordonnance nº 2005-1527 énonce : "La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007."
Le décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007, en son article 26 fixe cette date au 1er juillet 2007, sous les réserves énoncées dans ce même article 26.
En dernier lieu, l'article 72 de la loi nº 2007-209 du 19 février 2007 reporte la date limite d'entrée en vigueur de l'ordonnance au 1er octobre 2007.
Sous-section 1 : Localisation et desserte des constructions, aménagements, installations et travaux
Article R 111-12
Les eaux résiduaires industrielles et autres eaux usées de toute nature qui doivent être épurées, ne doivent pas être mélangées aux eaux pluviales et aux eaux résiduaires industrielles qui peuvent être rejetées en milieu naturel sans traitement. Cependant, ce mélange est autorisé si la dilution qui en résulte n'entraîne aucune difficulté d'épuration.
L'évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le système de collecte des eaux usées, si elle est autorisée, peut être subordonnée notamment à un prétraitement approprié.
Lorsque le projet porte sur la création d'une zone industrielle ou la construction d'établissements industriels groupés, l'autorité compétente peut imposer la desserte par un réseau recueillant les eaux résiduaires industrielles les conduisant, éventuellement après un prétraitement approprié, soit au système de collecte des eaux usées, si ce mode d'évacuation peut être autorisé compte tenu notamment des prétraitements, soit à un dispositif commun d'épuration et de rejet en milieu naturel.
Article R 111-21
Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Sous-section 1 : Travaux soumis à permis de construire
PARAGRAPHE I : Dispositions applicables dans l'ensemble des communes
Article R 421-15
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Il instruit, au besoin d'office, les adaptations mineures au plan local d'urbanisme ou au document d'urbanisme en tenant lieu, aux prescriptions des règlements des lotissements ainsi qu'aux cahiers des charges des lotissements autorisés sous le régime en vigueur avant l'intervention du décret nº 77-860 du 26 juillet 1977, ou les dérogations aux dispositions réglementaires relatives à l'urbanisme ou aux servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol.
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Article L 111-1
Les règles générales applicables, en dehors de la production agricole en matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions, le mode de clôture et la tenue décente des propriétés foncières et des constructions, sont déterminées par des décrets en Conseil d'Etat.
Ces décrets en Conseil d'Etat peuvent prévoir les conditions dans lesquelles des dérogations aux règles qu'ils édictent sont apportées dans certains territoires.
Les règles générales mentionnées ci-dessus s'appliquent dans toutes les communes à l'exception des territoires dotés d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé, ou du document en tenant lieu. Un décret en Conseil d'Etat fixe celles de ces règles qui sont ou peuvent néanmoins demeurer applicables sur les territoires couverts par ces documents.
Article L 111-8
Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans.
Lorsqu'une décision de sursis a été prise en application des articles visés à l'article L. 111-7, l'autorité compétente ne peut, à l'expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d'autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial.
Si des motifs différents rendent possible l'intervention d'une décision de sursis à statuer par application d'une disposition législative autre que celle qui a servi de fondement au sursis initial, la durée totale des sursis ordonnés ne peut en aucun cas excéder trois ans.
A l'expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l'intéressé de sa demande, être prise par l'autorité compétente chargée de la délivrance de l'autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l'expiration du délai de validité du sursis à statuer. Une décision définitive doit alors être prise par l'autorité compétente pour la délivrance de l'autorisation, dans un délai de deux mois suivant cette confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l'autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée.
Article L 121-1
Les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales déterminent les conditions permettant d'assurer :
1º L'équilibre entre le renouvellement urbain, un développement urbain maîtrisé, le développement de l'espace rural, d'une part, et la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des espaces naturels et des paysages, d'autre part, en respectant les objectifs du développement durable ;
2º La diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l'habitat urbain et dans l'habitat rural, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en matière d'habitat, d'activités économiques, notamment commerciales, d'activités sportives ou culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics, en tenant compte en particulier de l'équilibre entre emploi et habitat ainsi que des moyens de transport et de la gestion des eaux ;
3º Une utilisation économe et équilibrée des espaces naturels, urbains, périurbains et ruraux, la maîtrise des besoins de déplacement et de la circulation automobile, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des écosystèmes, des espaces verts, des milieux, sites et paysages naturels ou urbains, la réduction des nuisances sonores, la sauvegarde des ensembles urbains remarquables et du patrimoine bâti, la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature.
Les dispositions des 1º à 3º sont applicables aux directives territoriales d'aménagement visées à l'article L. 111-1-1.